Como Investir Nos “Fundos de Fundos” Imobiliários

Analisando o mercado de FII podemos encontrar diversos tipos de fundos.Temos fundos que possuam somente um imóvel no portfólio, temos FII com a propriedade alvo em fase de construção, até fundos que investem em outros fundos!

É sobre esses ativos que iremos falar nesse artigo! Os fundos de fundos. Esse tipo de FII consiste em um fundo que possui uma carteira de FII no portfólio.

O funcionamento desse tipo de FII é bastante tranquilo. A instituição que administra o fundo faz a gestão ativa da carteira de FII.

Por meio dos recursos adquiridos através da oferta pública o gestor do fundo realiza os investimentos, montando a carteira do FII. Os fundos de fundos funcionam de maneira parecida ao ETF, e os fundos de investimento tradicionais. Ambos os investimentos citados possuem diferentes ativos dentro da carteira.

O que difere os fundos de fundos para os fundos tradicionais é a negociação em bolsa. O investidor não conseguirá investir em fundos de fundos sem ser através da bola de valores.

Quando comparado a um ETF, podemos dizer que os fundos de fundos não seguem um determinado índice. Hoje temos o IFIX, que nada mais é do que o único índice de Fundos Imobiliários do mercado nacional. Porém não existe nenhum ETF que siga o mesmo de perto, e tão pouco um fundo que faça isso.

Observando essa “falta” de um ETF para oferecer a possibilidade de diversificação e baixo custo de investimento, vejo os fundos de fundos como uma ótima oportunidade de aplicação!

Os fundos de fundos são indicados para todos os investidores inclusive os iniciantes. Por se tratar de um ativo bem diversificado contando, geralmente, com mais de 20 fundos na carteira, esse FII acaba se tornando uma ótima maneira de investir em FII.

Vantagens Dos Fundos de Fundos

As vantagens sobre os fundos de fundos são ótimas, dentre delas podemos citar:

  • Diversificação de carteira;
  • Redução de custos;
  • Redução com perdas;
  • Aproveitar descontos patrimoniais;
  • Aproveitar o mercado imobiliário.

Enfim, já falamos sobre a diversificação de carteira, mas devo voltar a comentar sobre. Investir em um único ativo pode acabar granado dois cenários para os investidores.

No primeiro, temos a oportunidade de acertar em cheio e ganhar muito dinheiro. Um bom exemplo disso, fora do mercado de FII, mas olhando nas ações, é as Lojas Americanas LAME4 ou a Magazine Luíza MGLU3 mais recente.

Se o investidor tivesse comprado ações de LAME4 a uns 10 anos atrás, provavelmente, hoje estaria muito feliz! Contabilizando uma grande valorização nas ações, excluindo as prováveis receitas oriundas das distribuições durante todo esse período.

MGLU3 foi alvo de uma enorme valorização durante 2015 até 2016. Saindo de pouco menos de R$ 50,00 a ação, até chegar acima dos R$ 250,00 a ação.

Para comparar MGLU3 nesse período, o investidor deveria desembolsar algo em torno de R$ 5.000,00 (para adquirir um lote de 100 ações). Segue gráfico da ação de MGLU3:

Grande evolução da cotação não é mesmo? Ao final, o investidor poderia ter conseguido a simples quantia de R$ 25.000,00! em uma única chance! Ótimo não é? Porque não investir de maneira separa em ações e FII?

Porque isso aconteceu com duas ações, mas e o resto? Será que o investidor, dentro de suas analises, conseguiria visualizar tal cenário para ambas as empresas, ou a menos para uma?

No segundo cenário, o investidor poderia ter acabado acertando em uma OGXP3 da vida,ou seja, poderia vir a ter um belo prejuízo no médio a longo prazo. Segue gráfico com a derrocada de OGXP3:

Os extremos tanto na parte do ganho, quanto na parte dos prejuízos podem acontecer com muita facilidade quando investimento em um determinado ativo, sem contar com um bom planejamento, e sem diversificação.

Portanto, acredito que a diversificação está aí, para nos ajudar em momentos de volatilidade do mercado, amortecendo possíveis perdas e prejuízos, sem tirar, completamente nossos ganhos.

Opções de Fundos de Fundos no Mercado

Temos algumas boas opções de Fundos de fundos disponíveis no mercado. Primeiro vou comentar sobre os ativos que possuem maior liquidez, ou seja, que possuem movimentação maior de compra e venda.

Posteriormente vou mencionar outros fundos de fundos que não são tão negociados, mas possuem certa relevância no mercado de FII.

Fundo de Fundo – BCFF11B

O BCFF11B é um fundo de fundo administrado pelo banco Pactual. Se não é o primeiro fundo do gênero, está entre os primeiros. Já faz um bom tempo que esse FII foi criado, sendo que o mesmo atualmente tem o valor de mercado circulando próximo dos R$ 70,00. Segue trecho do relatório gerencial referente a janeiro de 2017, comentários sobre a carteira do fundo:

Um dos Fundos de fundos mais em conta no mercado, possui mais de 20 fundos em carteira, e ainda conta com desconto patrimonial.

Dentre os fundos que voou citar, BCFF11B é o único que possui tal desconto. Em outros casos de FII como o BRCR11, ou até fundos que possuem somente um imóvel, o desconto patrimonial consiste no valor de mercado menor ao valor patrimonial.

Quando falamos de desconto patrimonial em fundos de fundos, estamos nos referindo a um desconto da carteira. Em outras palavras, o valor patrimonial dos fundos de fundos nada mais é do que o próprio valor das cotas em carteira.

Por isso que vejo uma bela vantagem em comprar fundos de fundos. Se o fundo já conta com um desconto patrimonial, e o fundo de fundo, que possui tal cota na carteira, também está com desconto, isso significa que pode estar havendo um desconto em cima do desconto.

Lógico, tudo isso é uma análise, e não se refere a uma realidade, e tão pouco uma certeza. Aliás isso  é uma coisa muito importante de ser dita, no mercado, e nos investimentos em geral: não existe uma certeza! Mesmo quando tudo indica que aquilo pode realmente acontecer, vivemos com a expectativa, mas não a certeza.

Segue trecho do informe mensal de BCFF11B. Nele podemos acompanhar alguns números, dentre eles, o valor patrimonial:

O valor patrimonial do fundos está localizado na linha 4 do relatório. Podemos ver que o valor é de R$ 91,62. Sendo que o valor de mercado BCFF11B é de aproximadamente R$ 70,00

Ou seja temos um belo desconto patrimonial, sendo de algo próximo dos 20%. Ainda de acordo com o informe referente ao primeiro trimestre do fundo, a carteira do mesmo é constituída de:

BCFF11B possui um portfólio com mais de 20 fundos imobiliários, sendo que o fundo ainda possui posição em outros títulos imobiliários, dentre deles podemos citar uma carteira de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários):

A lista contem mais de 10 papéis lastreados. Enfim é um fundo bem diversificado, tendo além dos FII uma carteira relativamente diversificada em CRI. Sem esquecer do desconto patrimonial!

Nosso segundo fundo de fundo, é o BPFF11 administrado pelo Banco Plural. O ativo segue a mesma linha de investimento do BCFF11B, com diversos FII em carteira, sem esquecer de uma parcela em títulos lastreados em imóveis também.

Fundo de Fundo BPFF11

BPFF11 de forma bem similar a BCFF11B possui grande parte de seus investimentos voltados ao mercado de FII. Sendo uma outra ótima opção de investimento quando o assunto é fundos imobiliários.

O fundo ainda conta com ótima liquidez no mercado. Havendo dias que o FII consegue ter mais de 100 negociações! Comparando ao mercado de ações pode parecer muito pouco, mas levando em consideração o mercado de FII é uma quantidade relativamente alta.

Além da liquidez temos a diversificação como outra forte qualidade do FII. Segue parte do informe trimestral do fundo contento a lista dos FII. Lembrando que o informe é referente a posição de Março/2017:

Com 20 fundos imobiliários em carteira, BPFF11 oferece aos investidores uma ótima opção de diversificação aliado ao baixo custo! Já imaginou quanto de corretagem o leitor teria que pagar para poder ter em carteira 20 FII?

Além disso, as possíveis correções nos posicionamentos, iriam de uma forma, ou outra gerar mais despesas com corretagem. Fato que só levaria a uma redução dos ganhos,  ou até uma maximização dos prejuízos.

Portanto, vejo os fundos de fundos como ótimos instrumentos de diversificação. Na verdade, acredito que a melhor opção para os investidores seria a criação de um ETF que seguisse bem de perto o índice IFIX, mas em quanto não temos, podemos recorrer aos fundos de fundos mesmo.

Comparando BPFF11 com BCFF11B, podemos analisar que a carteira de CRI também é um pouco diferente, alias, é menor no caso de BPFF11, segue:

Enquanto BCFF11B possui aproximadamente 10 CRI em carteira, BPFF11 têm quatro. Uma das causas para isso se deve ao volume financeiros bem diferente entre os fundos. BCFF11B possui um patrimônio superior aos R$ 400 milhões, já BPFF11 trabalha com menos da metade desse valor (pouco menos de duzentos milhões de reais).

Mas não é só de diferenças que os dois fundos de fundos possuem. O desconto patrimonial é algo semelhante nos dos ativos. Apesar de que em BCFF11B a diferença é bem maior. BPFF11 possui uma desconto mais modesto, valor que as pode até parecer insignificante.

De acordo com informa mensal referente a Maio/2017, o fundo tem um valor patrimonial por cota de aproximadamente R$ 93,00, segue:

No momento em que escrevo esse artigo BPFF11 tem suas cotas sendo negociadas próximo dos R$ 93,00 também, porém um pouco a menos do que o valor patrimonial, segue gráfico com a cotação:

Outras Opções de Investimento!

O mercado de FII não vive somente de BPFF11 e BCFF11B como opções de fundos de fundos. Mas é certo que esses dois ativos representam aqueles com maior liquidez, ou seja, são a melhor alternativas quando falamos em comprar e vender (quanto maior a liquidez, é possivel que as oscilações dos preços não seja muito grande, já fundos que são pouco negociados tem a tendência de contarem com oscilações bruscas nos preços).

Um bom exemplo disso é BCIA11. Fundo de fundos administrado pelo banco Bradesco, possui uma carteira muito bem diversificada, com ativos que me agradam bastante, seguindo uma linha bem parecida com o IFIX, porem é pouco negociado, e as vezes podem gerar oscilações no valor das cotas, próximo dos R$ 5,00! Muita coisa! Segue gráfico:

Os ovais em preto estão marcando os pontos com maior oscilação nas cotas. Volatilidade que pode mexer bastante com o valor! Dependendo da situação do investidor, se o mesmo precisa liquidar uma posição relativamente grande de cotas, pode acabar sofrendo um grande prejuízo com a pouca demanda que o ativo possui.

É possivel que futuramente o mercado acabe gerando mais compradores, e vendedores de BCIA11, e assim, o ativo deixe de ter pouca liquidez.

Outro fundo de fundo que existe no mercado é o FIXX11 administrado pelo Banco Fator. Possui uma boa carteira, mas também não tem muitas negociações, ou melhor, não consegue manter uma frequência relativa de negócios.

Sendo mais negociado de que BCIA11, FIXX11 ao contrário de BCFF11B e BPFF11 não conta com desconto patrimonial, sendo negociado a valores próximo dos R$ 90,00, porém conta com o valor patrimonial, de acordo com o informe mensal de Maio/2017, no valor próximo de R$ 87,00.

Alternativas Não Faltam, o Investidor Só Precisa Decidir!

Agora fica a critério do leitor e investidor, analisar as alternativas aqui descritas, temos quatro fundos de fundos:

  • BCFF11B;
  • BPFF11;
  • BCIA11;
  • FIXX11.

Cada uma com suas vantagens e desvantagens. Tentei no artigo explorar os pontos mais importantes de cada fundo, principalmente aquelas características que podem influenciar no preço do ativo

Infelizmente não cabe a mim, escolher e tão pouco indicar quais ativos o leitor deve investir. Mas tenho o trabalho de ao menos comentar sobre as alternativas que o mercado possui.

A cinco anos não havia tantas possibilidades, e conforme o tempo vai passando mais opções vão surgindo. Opções nos trazem alternativas, fato que vai exigir mais conhecimento e preparo do investidor na tomada de decisão!

Por isso fique de olho em nosso artigos, e nossas matérias, que vamos cada vez mais trazer conteúdo de ponta ao investidor!



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2 Comentários Como Investir Nos “Fundos de Fundos” Imobiliários

  1. Jader

    Obrigado pelo conteúdo disponibilizado. Acabei de assistir um vídeo sobre fundos de fundos no youtube. Me interessei no investimento e procurei maiores informações sobre o assunto. Encontrei sua pagina! Simplificado e bem explicado, agradeço a destreza e o interesse em propagar conhecimento.

    Responder

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