Fundos Imobiliários ou Imóveis: Qual é o Melhor Investimento?

A sua avó ou os seus pais provavelmente já te disseram que imóveis são o melhor investimento que existe.

Afinal, uma das formas de conseguir renda é através do aluguel de imóveis. Quem não gostaria de ter umas duas salas comerciais para alugar?

O leitor provavelmente gostaria porque além de ter o aluguel, a valorização do imóvel é outra vertente muito interessante.

Dizem que é quase um investimento sem risco, na realidade o maior risco é não ter para quem alugar, mas reduzindo o valor do aluguel, sempre é possível achar alguém interessado.

Porém, existem também e desses talvez você só tenha ouvido falar recentemente, outros investimentos relacionados aos imóveis, os chamados fundos imobiliários.

E agora?

Será que os imóveis são mesmo o melhor investimento ou esses fundos imobiliários são superiores?

Talvez você não queira ouvir isso, mas do ponto de vista de um investidor, fundos imobiliários simplesmente são mais interessantes.

Nesse artigo eu explico o porquê, começando, é claro, com os riscos de se investir em imóveis convencionais que às vezes, muitas pessoas ignoram…

Quais São Os Riscos de Se Investir Em Imóveis?

Por se tratar de um investimento alto…

O primeiro risco aqui está relacionado à falta de liquidez! A falta de liquidez, para aqueles que não estão familiarizados com a linguagem mais técnica, é quando falamos sobre transformar o investimento em dinheiro.

Ao comprar qualquer propriedade, desde uma loja dentro de um Shopping Center novo e no centro da cidade, até aquele terreno que está à beira de um precipício, temos dificuldades de transformar tais bens em dinheiro.

O primeiro problema está na própria venda.

Dependendo do valor cobrado por tal imóvel, os compradores podem ficar desmotivados em fazer alguma proposta. Mesmo havendo alguma proposta, é muito comum as pessoas quererem fazer parcelamentos, ou até mesmo incluir outros imóveis e bens no negócio com o intuito de reduzir a parcela em dinheiro e até liquidar os próprios bens. Isso ocorre bastante em tempos de vacas magras, ou em crises.

Quando passamos por uma crise, é natural faltar dinheiro. Então as propostas mais diferentes podem ocorrer.

Enfim, o vendedor sempre vai dar prioridade ao dinheiro, mas dependendo de como ficar a proposta, o negócio pode acabar sendo fechado.

O segundo risco ao investir em propriedades está relacionado à grande quantidade de dinheiro que deve ser investida em somente um imóvel.

Mesmo comprando uma pequena sala comercial, em um lugar não tão badalado, e longe de lugares mais povoados, o preço provavelmente será alto. Muitas vezes conseguimos encontrar propriedades assim custando pouco mais de R$ 50.000,00. Valor que para muitos é absurdamente alto.

Levando em consideração que existem propriedades novas custando o dobro, esse valor pode não ser tão alto, mas mesmo assim continua sendo um investimento muito grande.

Estamos falando em uma sala comercial ou kitnet que está em um lugar não tão valorizado e provavelmente, o estado do imóvel também não deve ser dos melhores, sendo assim, é possível que mais investimentos como consertos e manutenções sejam precisos, aumentando ainda mais o investimento inicial e sem nenhuma garantia que haverá lucro com uma possível venda, ou até mesmo em uma locação.

É algo que envolve muito dinheiro, e nem sabemos se tudo dará certo! Bem complicado!

O terceiro risco está relacionado com a burocracia no momento de comprar ou vender um imóvel.

Ao adquirir uma propriedade vamos precisar passar o bem para o nosso nome. Isso pode ocasionar alguns custos, com o tabelionato e o pagamento de taxas e impostos.

Na hora de vender, as mesmas coisas podem acontecer devido ao lucro que tal venda pode gerar. Ao declarar o imposto de renda pessoa física o proprietário terá que lançar os lucros e as vendas como bens vendidos.

Caso haja alguma venda seguida de lucro, essa operação deverá ser lançada.  Existem algumas regras na hora do recolhimento do imposto de renda, observando as mesmas, caso o valor tenha ultrapassado as quantias máximas para a isenção e o valor da venda não for utilizado para a aquisição de uma nova propriedade é possível que haja o pagamento de 15% sobre o lucro.

O quarto risco que temos ao adquirir um imóvel com os fins de conseguir um rendimento passivo, está vinculado à manutenção da propriedade.

Nem sempre o imóvel estará alugado, é bem possível que o atual inquilino queira sair, ou de repente ele seja despejado (devido à falta de pagamentos ou outros problemas).

Depois da saída, será hora de verificar se existem reformas ou melhorias a serem feitas. Dependendo do estado da propriedade, algumas coisas terão que ser feitas.

Enfim, é preciso verificar tudo, fazer as melhorias e pagar os impostos e taxas vinculadas à propriedade, desde o IPTU até as taxas de condomínio, por exemplo.

O quinto risco envolvendo os imóveis, principalmente quando os mesmos são adquiridos com os fins de vender ou para alugar é a dificuldade de conseguir concretizar as operações.

Por mais que o imóvel esteja por um preço razoavelmente baixo, não há garantia de venda e tão pouco de locação.

É preciso ter muita atenção na hora de avaliar a compra e você deve observar vários quesitos:

  • A localização fica próxima do centro ou mais próxima dos subúrbios?
  • Se onde o imóvel se encontra, existe metrô, ponto de ônibus, supermercados, colégios e outros pontos comerciais e de assistência?
  • A propriedade está bem estruturalmente? Precisa de pintura nova, ou manutenção em paredes, piso, e afins?
  • Onde a propriedade está localizada existe a possibilidade de enchente (muito importante essa!)?
  • As ruas e suas intermediações estão todas asfaltadas, com iluminação pública e afins?

Essas cinco questões devem ser respondidas, mas mesmo tendo uma boa resposta para cada uma delas ainda não temos uma garantia de venda ou locação.

O leitor pode ver que até o momento, a aquisição de um imóvel para fins comerciais é complicada (para não falar difícil). Lembrando que questões de segurança também devem ser observadas, principalmente em lugares mais violentos, como as grandes cidades.

Então Investir Em Imóveis Não Vale a Pena?

Não, podemos falar logo de cara que não seria sagaz da sua parte, caro leitor, raspar todas as suas reservas para comprar um imóvel.

Olhando todos os pontos que destacamos em nosso artigo até o momento, podemos dizer que seria mais interessante contar com a aquisição de mais propriedades. Uma diversificação seria mais sagaz.

Falando em diversificação, aqui no blog você pode encontrar artigos de diversos assuntos, inclusive sobre diversificação.

Voltando ao assunto…

Através de algumas propriedades em lugares diferentes (pode ser na mesma cidade, mas em bairros diferentes, e com fins diferenciados uns dos outros) a possibilidade de locar, seria maior.

Porém a partir do momento que estamos falando em propriedades, nos referimos, eu umas quatro, talvez seis imóveis diferentes, entre apartamentos, casas, lojas comerciais, e até galpões.

Cada um bem diferente, e com possibilidades mais variadas. Os problemas, que dessa forma, o investimento em imóveis, para os pequenos investidores, fica praticamente impossível.

Em outras palavras, o grande problema de investir em imóveis hoje, está relacionado ao grande desembolso necessário para a aquisição.

Mesmo comprando o imóvel, o mesmo pode demorar a se tornar lucrativo. E mesmo que renda, talvez o ganho mensal não seja equivalente ao que um Tesouro Selic paga por mês.

Um kitnet que vale algo próximo dos R$ 150.000,00, provavelmente deve estar sendo alugado, atualmente, por R$ 750,00 ao mês.

Ou seja, sem contar taxas, comissões, impostos e afins, o ganho seria de 0,5% ao mês. O Tesouro Selic, letra do Tesouro Direto, no momento em que escrevemos o artigo, está pagando algo próximo dos 0,8% ao mês (sem levar a retenção dos impostos e taxas).

Portanto, vale mais a pena ficar com o dinheiro aplicado, e vivendo dos rendimentos. Mas e o ganho duplo sobre o imóvel? Não posso ganhar com a venda também (além do aluguel)?

Pode sim, mas é mais arriscado ainda contar com algum ganho através da valorização. Primeiro, porque não temos como mensurar com certeza, que a valorização da propriedade, no caso, do kitnet, realmente virá acontecer.

Outra, temos que levar em conta todos os custos que serão gerados, até o momento da venda, ou da chegada de um inquilino. Não podemos esquecer que um kitnet, em qualquer prédio, vai ter IPTU e o condomínio para serem pagos.

Ou seja, tudo pode sempre ficar pior. 🙁

Porém, e se existisse uma maneira de investir em imóveis sem precisar…

  • Da burocracia para aquisição;
  • De um alto valor de investimento;
  • Contando com diversificação de propriedade a um baixo valor;
  • Adquirindo imóveis de primeira linha;
  • De preferência com inquilinos ou suscetíveis à venda;
  • Sem deixar de receber aluguel mensalmente;
  • Sem precisar se preocupar em cobrar aluguel atrasado e coisas do gênero?

Seria muito bom se existisse uma forma assim, não acha?

Pois é, felizmente existe sim.

A Grande Vantagem Dos Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários, ou FIIs, são a maneira mais fácil e pratica de investir em imóveis atualmente. Não precisamos da burocracia e tão pouco de investimentos muito altos para começar a contar com uma renda mensal.

Atualmente é totalmente plausível encontrar fundos que paguem 9% ao ano de rendimento, além da possível valorização das cotas.

Correr atrás dos inquilinos ou de possíveis compradores é outra coisa que não precisamos nos preocupar na hora de investir em FIIs.

Outro detalhe muito importante está vinculado à aquisição das cotas e nas vendas. Por se tratar de um investimento negociado na bolsa de valores, diariamente, o investidor pode comprar ou vender, sendo que boa parte dos fundos possuem liquidez, ou seja, é possível comprar  e vender por preços interessantes sem grandes distorções, no curto prazo.

Até o momento falamos sobre algumas qualidades dos fundos, mas como eles funcionam realmente? Vamos tratar disso agora!

Como Funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs)?

Ao comprar um Fundo Imobiliário, o investidor está em outras palavras, comprando um pedacinho do imóvel.

É basicamente esse o pensamento que você deve ter ao investir em FIIs. Quando compramos uma ação, por exemplo, o pensamento é o mesmo, mas ao invés de uma propriedade estamos falando de um negócio, uma empresa.

Os FIIs são exatamente como o descrito, são fundos. Porém dentro desses fundos temos diferentes tipos de bens, com diferentes fins.

Existem FIIs que investem predominantemente em:

  • Imóveis (Salas comerciais, lajes corporativas, galpões, Shopping Centers e outros);
  • Títulos lastreados em imóveis (LCI e CRI);
  • Fundos que estão em fase de construção;
  • Fundos de Fundos;

São basicamente esses quatro tipos de fundos que temos na bolsa. Ao adquirir um fundo que possui propriedades, você estará indiretamente comprando parte daqueles empreendimentos.

Geralmente os fundos que investem em propriedades tem o fim de alugar as mesmas. Dessa forma os cotistas vão receber os aluguéis.

Lembrando que os FIIs precisam repassar aos seus inquilinos, ao menos, 95% dos ganhos. Ou seja, grande parte dos aluguéis ou das vendas das propriedades.

Existem fundos que fazem a amortização de parte das propriedades e acabam reinvestindo o dinheiro em outros imóveis, mas isso geralmente é votado em uma assembleia, sendo assim, é importante ficar atento às reuniões que periodicamente podem acontecer.

Caso alguma coisa que não agrade o investidor aconteça, existe a possibilidade de vender as cotas e assim, recuperar o valor investido ou pelo menos parte.

Conclusão

São por todos esses motivos apontados aqui que os fundos imobiliários são superiores para um investidor do que um simples imóvel.

É verdade que ter um bem físico é muito bacana e é basicamente um sonho para muitas pessoas, mas para quem quer dinheiro e talvez até já tenha um imóvel para morar, depois de fazer todas as contas simplesmente não tem como recomendar a compra de um imóvel.

Eu lembro que a minha avó (que já morreu 🙁 ) tinha uma edícula em Curitiba que ela alugava para um casal. Além de todos os problemas com os inquilinos que nem sempre pagavam o aluguel em dia, a rentabilidade ficava abaixo da inflação, ou seja, negativa!

Em outras palavras, simplesmente não valia NADA a pena!

Portanto, os fundos imobiliários e na verdade, qualquer outro tipo de investimento da renda fixa (da variável aí já são muitos outros fatores) já compensa mais que um imóvel.

Então se você deseja um lugar para morar, tudo bem comprar um imóvel, mas se você já tem onde morar e está atrás de uma rentabilidade legal, pense nos fundos imobiliários porque eles são superiores.

Finalmente, se você deseja saber mais sobre eles, não deixe de conferir o meu enorme e completo guia de Como Encontrar, Avaliar e Investir em Fundos Imobiliários neste link AQUI!

E aí, o que acha dos fundos imobiliários? Comente!



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