Como Encontrar, Avaliar e Investir Em Fundos Imobiliários

Você está interessado em investir em Fundos Imobiliários? Mas então por onde começar? Como avaliar esse tipo de ativo? Será que podemos utilizar gráficos ou quem sabe, somente os fundamentos?

Realmente não podemos pensar que os FII e as ações seguem o mesmo padrão. Ambos os ativos podem até ser negociados na bolsa de valores, mas eles possuem diversas diferenças.

A avaliação e análise de um fundo imobiliário deve levar em consideração outros fatores que muitas vezes podem até ser irrelevantes quando tratamos de ações, mais precisamente, empresas.

Gosto bastante de avaliar o valor da propriedade que os fundos detém. Na grande maioria, os gestores dos fundos acabam contratando empresas especializadas para realizar a avaliação dos imóveis.

Com essa avaliação eles podem mostrar ao mercado, qual é o valor que determinada propriedade possui. Quando falo sobre o valor da avaliação, não me refiro ao preço que o imóvel têm na bolsa, mas sim, o valor que o mesmo possui no mercado imobiliários.

Em outras palavras, o valor que alguém teria que desembolsar para efetuar o pagamento e adquirir o imóvel. Esse valor serve como um parâmetro para os investidores.

As vezes, esse valor pode acabar sendo subestimado pelo mercado, dessa forma o fundo acaba ficando com um desconto em seu valor de mercado.

Ou seja, ao invés do mercado precificar o fundo a um preço próximo do valor patrimonial, o FII acaba sendo negociado abaixo desse valor.

Abrindo uma ótima oportunidade de investimento. Vamos ver ao decorrer do artigo diversos exemplo que ocorreram com FII durante esses anos de bolsa.

Lembrando que os os fundos imobiliários já existem a bastante tempo, mas acabaram ganhando mais notoriedade e melhor, até um índice nos últimos anos. Coisa de menos de 5 anos.

Gosto de dizer, que os fundos imobiliários não são tão explorados quanto deveriam. Os FII funcionam, ao meu ver, como um investimento híbrido.

Ficado entre a renda fixa e a renda variável. Em outros artigos publicados no blog falamos mais sobre FII! Ao decorrer desse artigo, teremos algo mais prático e é por isso que esse artigo foi dividido em várias partes:

Para melhor ainda mais a explicação dos fundos, vamos pegar alguns e mostrá-los como exemplos! Dessa forma vamos reduzir qualquer tipo de dúvida a zero!

Mas antes de partir para os exemplos, vamos começar do começo…

1 – Encontre os Fundos Imobiliários no Site da Bovespa (e Alguns Exemplos)

Aonde os fundos imobiliários vivem? Do que se alimentam? Parece chamada do Globo Repórter não é mesmo? Pois então, onde podemos encontrar os fundos imobiliários?

O investimento em FII é realizado através do seu Home-broker, ou da plataforma de negociações da sua corretora. As vezes as corretoras disponibilizam um sistema secundário, que funciona na mesma página onde você acessa sua conta e afins.

Então por aí você vai colocar a sigla do fundo que está interessado, podendo ver o valor das últimas negociações, e o valor pelo qual você pode estar adquirindo, porém essas informações não são suficientes para a tomada de decisão.

Mesmo o gráfico da cotação do FII não ira ajudar muito. Não vejo os gráficos de FII ajudarem na tomada de decisão devido aos poucos negócios que existem no mercado.

Enquanto ações como PETR4, ABEV3, CIEL3, VALE5 entre outras, possuem, milhares de negócios diariamente, muitos fundos não passam de mais de 100 negócios por dia.

Sendo que existe alguns FII que nem são negociados diariamente. Ou seja, não existe muitas negociações para tornar o gráfico interessante para análise.

Mas então, onde você pode encontrar mais dados sobre os fundos imobiliários? O primeiro site que busco informações é o da BM&F Bovespa.

Nele podemos encontrar todos os ativos listados, e ainda contamos com as últimos relatórios divulgados ao mercado, além de ficar sabendo que dia será a próxima distribuição, e quanto vou receber os ganhos.

Tendo acesso a essa lista podemos encontrar uma imensidão de informações. As gestoras dos fundos também possuem páginas onde podemos encontrar mais informações.

Um bom exemplo disso é a página do banco de investimento BTG Pactual:

Um dos principais relatórios que podemos ter acesso através desses sites é o informe mensal, e o relatório gerencial dos fundos.

Além do comunicado mensal referente a distribuições, temos documentos sobre: amortizações, e outras informações relevantes,

Segue trecho do inicio do informe mensal de um FII, o fundo em questão é o BBPO11, relatório referente 05/2017 :

No Informe Mensal podemos encontrar diversas informações. O dado mais importante, para mim, é o valor patrimonial do fundo. Nesse ultimo informe podemos encontrar essa informação na parte superior da imagem.

Ali está registrando que o valor patrimonial de BBPO11 é de aproximadamente R$ 93,00 por cota. Só por pera curiosidade, o valor de mercado de BBPO11, no momento em que escrevo o artigo está em 133,00.

Ou seja, o valor do fundo está bem valorizado. Não faz muito tempo que o valor de mercado estava bem próximo do valor patrimonial.

BB PROGRESSIVO II FDO INV IMOB (BBPO11)

Fundo de investimento imobiliário que detém participação em diversas agências bancarias espalhadas pelo Brasil.

Logo de cara, podemos perceber que se trata de um fundo, com diferentes propriedades, espelhadas pelo Brasil.

Lembra-se de quando apontamos que um dos problemas em adquirir um imóvel estava relacionado à diversificação.

No momento em que aplicamos boa parte de nosso capital, em um único imóvel, concentramos nossas expectativas em uma única oportunidade.

Coisa que pode nos levar a duas coisas no curto prazo, o lucro, ou o prejuízo, sem ter um meio termo. Pois bem ao adquirir cotas do BBPO11, temos a chance de conseguir participação indireta, em diversas agências bancarias espelhadas pelo Brasil.

Sem contar que todas se encontram alugadas para o Banco do Brasil. O banco é um dos maiores do Brasil, sendo um bom inquilino.

Sem querer desmerecer, mas não seria fácil conseguir ter uma propriedade e ainda alugar a mesma para algum banco, não é verdade?

Outro detalhe importante, o contrato de aluguel tem vencimento para depois de 2020, ou seja, temos ao menos mais 3 anos de alugueis a receber pelas agências bancarias.

É importante lembrar que BBPO11 veio ao mercado em meados de 2012, tendo um contrato firmado com o Banco do Brasil, para alugar as agências por dez anos, sendo possível a renovação.

Até o momento só coisas boas a respeito do fundo, correto? Você ao adquirir uma cota desse fundo, já está investido em diversas agências, contando com os recebimentos dos alugueis, tudo bem, mas quanto está custando uma cota do BBPO11?

Atualmente, no momento em que escrevemos o artigo, uma cota de BBPO11 está valendo aproximadamente R$ 133,00!

Isso mesmo caro leitor! Por R$ 133,00 você estará tendo participação nos recebimentos de alugueis do fundo, sem falar que conta com a possível valorização do imóvel.

Gostaria de acrescentar que as cotas do fundo, quando o mesmo foi lançado estavam avaliadas em R$ 100,00 cada.

Ou seja, houve uma valorização, no mercado, de 36%! Sem contar os rendimentos, mensais, que houve desde o inicio.

Bacana, hein? Ainda no contrato firmado com o Banco do Brasil temos a possibilidade de reajustes anuais levando em consideração as oscilações do IPCA, em outras palavras, os primeiros pagamentos foram próximos dos R$ 0,70 a cota.

Gerando uma rentabilidade perto dos 9% ao ano, hoje temos pagamentos girando em torno dos R$ 0,95 ao mês. O investidor que comprou as cotas, no momento que as mesmas foram para oferta pública, pode estar embolsando um rendimento de quase 1% ao mês, liquido de imposto de renda!

Isso é mais um ponto muito importante que deve ser destacado. Os FII ainda possuem uma boa vantagem para outros investimentos.

Os seus rendimentos pagos mensalmente são isentos de IR. Até os pagamentos que acontecem de maneira esporádica, através de vendas, e amortizações também são isentos.

Realmente não temos muitos pontos negativos para falar sobre os FII. Voltando ao BBPO11, já sabemos que a cota é bem acessível, sendo possível para muitos o investimento em BBPO11.

Os rendimentos se encontram em ascensão inclusive as cotas. Ainda contamos com um contrato firmado junto ao Banco do Brasil, que vai durar, no mínimo mais uns 5 anos (não é muito tempo, mas é bem interessante) Sendo possível a renovação.

E mesmo que algo acontece BBPO11 conta com negociações diárias na bola de valores, sendo possível realizar a venda das cotas, transformando as mesmas em dinheiro.

Segue imagem retirada do próprio relatório semestral referente 2015.

Por meio dessa imagem podemos confirmar algumas informações destacadas anteriormente. Como é o caso do rendimento corrigido anualmente pelo IPCA, o valor nominal da cota, que é de R$ 100,00, além é claro do vencimento do contrato, para depois de 2020.

Essas informações, e muito mais podem ser adquiridas através do site da BM&F Bovespa. Lá existe um lugar exclusivo para os FII.

Ainda lá você pode contar informações sobre as distribuições. Segue imagem do comunicado de distribuição referente ao mês de junho/2017.

Nessa imagem temos o valor da distribuição, a data que será pago os valores aos cotistas, e a referencia do pagamento. Tudo muito transparente, e seguro!

Mas o mercado não é só feito de BBPO11. Na variedade é comum aumentar a quantidade de FII lançados no mercado, portanto vamos continuar com os exemplos, trazendo diferentes tipos de FII.

Vamos continuar falando de FII que investem em propriedades, e as alugam, ou vendem, agora iremos destacar um dos maiores FII do mercado, KNRI11.

Kinea Renda Imobiliária (KNRI11)

Outro fundo que contem diversos imóveis, mas ao contrario de BBPO11, não estaremos mais falando em agencias bancarias, mas sim, de diferentes tipos de propriedades.

Desde galpões, até lajes corporativas. Todos esses bens também estão espelhados pelo Brasil, se concentrando mais entre o Rio de Janeiro e São Paulo.

Antes, quando estávamos falando de BBPO11 nos referimos às agências, e o contrato com uma única empresa, o Banco do Brasil.

Não que isso seja uma coisa ruim, ainda mais quando analisamos o período desde o lançamento do fundo, que até agora foi muito vantajoso a todos os investidores.

Mas ao avaliar os riscos dos fundos, é preciso observar que contar com um tipo de propriedades, por mais diversificada que ela seja já conta com um risco.

Vamos imagina que o Banco do Brasil não queira mais as agências depois do vencimento dos 10 anos de contrato.

O que fazer com todas aquelas agências? Quanto pode ria custar para realizar reformas individuais, e assim transforma-las em outros tipos de propriedades? Barato não ficaria…

Mesmo para venda, o valor de cada um poderia variar bastante, não havendo certeza de receita, e ganho.

Então no caso de BBPO11 temos dois riscos relevantes a serem considerados, a dependência de uma única fonte de renda, o Banco do Brasil.

E a diversificação concentrada em um único tipo de imóvel, agências bancários.

Fora isso, está tudo muito bom. Com relação a KNRI11, em nossa opinião, não existem riscos relevantes. Lógico tirando a questão das possíveis saídas dos inquilinos, e coisas do gênero.

Mas o risco de perder toda a receita de uma vez, ou boa parte dos ganhos, no caso de KNRI11 é relativamente baixa.

Isso se deve a diversificação nos tipos de imóveis, e nos diferentes inquilinos. São ao todo 9 edifícios corporativos e 7 galpões logísticos. Segue imagem retirada do relatório gerencial do fundo referente Maior/2017.

Nessa imagem temos uma boa ideia de como as propriedades estão localizadas. Olhando KNRI11, podemos dizer que o investimento somente nesse fundo, seria o suficiente para conseguir diversificação satisfatória.

Mas analisando os valores de outros fundos, temos a possibilidade de aumentar ainda mais a diversificação.

No caso de KNRI11, o fundo possui uma boa liquidez no mercado, sendo um dos FII mais negociados. Aumentando ainda mais suas vantagens.

O problema dela, ou melhores, os riscos que incidem ao investir nele, está basicamente no quesito inquilino, e venda.

Por mais que existam contratos com os inquilinos, não existe uma garantia, tipo FGC que o rendimento continuara sendo pago.

Ou seja, estamos alheios aos intemperes da economia, e dos setores. Algumas pessoas podem olhar isso como uma desvantagem.

Ao abrir muito o leque, estando investindo em diversos tipos e propriedades, em locais diferentes, acabamos assumindo um risco, de perder algum inquilino, e eventualmente não alcançar os 100% de metros quadrados ocupados.

Digamos que esse é o preço que pagamos, para não passar pela situação de ficar sem um inquilino. BBPO11 é um bom exemplo de como um fundo especifico que possui um tipo de propriedade, e um inquilino funciona.

Até o momento, por mais oscilações que o fundo teve durante todo o período desde sua criação, ele conseguir entrar ganhos consideráveis aos seus cotistas.

Mas ao contrario deles tivemos outros fundos que não foram tão felizes assim (já vamos falar de um exemplo assim).

KNRI11 está no meio dessa balança. Existe um risco de não conseguir contar com os 100% do potencial do fundo (em ganho mensal)m as por outro lado, será mais difícil ficar sem ganhar um centavo de distribuições (diferentes propriedades, em diferentes locais, alugadas para diferentes inquilinos).

Dando continuidade no relatório gerencial do fundo, podemos verificar a grande quantidade de inquilinos, além de diversificação das áreas de atuação dos mesmos.

Desde prestadores de serviços até órgãos do governo utilizam as propriedades do fundo KNRI11. Um fundo com mais de 45 inquilinos, realmente uma coisa fantástica!

Lembrando que o fundo pode ser adquirido pelo valor próximo dos R$ 150,00 a cota. Outra coisa bastante importante sobre os FII, ao contrario dos ETF e das ações, os FII podem ser adquiridos por unidade.

Não havendo uma quantidade mínima para aquisição. Portanto se o investidor estiver com vontade de investir em uma única cota de FII, pode fazer isso tranquilamente, sem haver necessidade de adicionar um “F” ao ticker  do fundo.

Mais um trecho do relatório gerencial do fundo, agora vamos analisar os dados dos vencimentos de contrato.

A grande parte dos contratos possuem vencimento para depois de 2021, ou seja, ainda existe um bom tempo para tais contratos terminarem.

Porém, a maioria ira vencer antes, fato que pode gerar preocupação nos investidores. E deve mesmo preocupar.

Ao investir em um FII devemos ficar de olho com as movimentações do mesmo. Por mais que o fundo tenha uma gestão profissional por traz, com pessoas procurando por novos inquilinos, e outros negócios, ainda sim, temos que zelar por nossos investimentos.

Mesmo sendo um fundo grande, e tendo um administrador como a KINEA (gestora ligada ao banco Itaú) devemos ficar de olho nos acontecimentos.

Resumindo o drama, mais da metade dos contratos irão vencer antes de 2021, então podemos esperar por alguma volatilidade nas cotas no meio tempo.

Essa volatilidade pode abrir boas oportunidades de compra. Lógico, o risco também existe, os inquilinos podem não renovar, fato que irá levar o valor do fundo para baixo, porém um novo inquilino pode aparecer, elevando o valor das distribuições e assim, retomando o valor da cota.

Por mais que estejamos falando de FII, ainda estamos lidando com o mercado. O Senhor Mercado constantemente está avaliando os nossos ativos, às vezes ele irá falar que o seu bem custa R$  150,00, e outras horas ele não dará mais do que R$ 140,00.

Cabe ao investidor avaliar se existe um fundamento para isso, ou se o mercado está “errado” e, portanto, a compra de um ativo tão barato, seja na realidade uma bela oportunidade.

Existe um dado muito interessante, que pode ser incluído na hora de fazer uma avaliação sobre determinado FII, é o valor patrimonial.

Precisamos, antes de tudo, deixar uma coisa bem clara sobre o valor patrimonial. Muitas vezes, a empresa contratada para realizar a avaliação é escolhida pelo próprio administrador do fundo. Ou seja, pode haver um grande conflito de interesses.

Caso a avaliação do imóvel venha para baixo, a queda pode gerar uma grande repercussão no valor das cotas no mercado.

Portanto o negócio pode acabar indo contra os interesses dos administradores. Por isso, existe uma grande quantidade de analistas que desconfiam dos valores patrimoniais dos fundos.

Mas como acabar com essa dúvida? Pela internet! Através de sites de corretoras online, o investidor pode procurar por bens que esteja próximo dos fundos, e esteja a venda.

Assim, é possível fazer uma média com os valores dos imóveis à venda que se localizam nas proximidades das propriedades dos fundos, afim de conseguir achar um valor que seria o “patrimonial de verdade”.

Lógico, no meio desse estudo, você ira acabar vendo se o valor sugerido pela empresa terceirizada está de acordo ou não.

Segue trecho do relatório com os dados patrimoniais de KNRI11

A primeira conclusão que podemos chegar, olhando pelo valor patrimonial diagnosticado para KNRI11, e comprando com o valor de mercado das cotas, é que existe uma valorização nos valores das cotas.

KNRI11 está sendo vendido próximo dos R$ 150,00 enquanto o valor patrimonial está pouco acima dos R$ 144,00.

Uma valorização de pouco mais de 4%. Uma porcentagem que não é tão alta, e portanto não vimos como algo que possa prejudicar possíveis investimentos.

Em 2015, quando o governo ainda não tinha sofrido o impeachment muitos FII como as ações estavam bem “baratos”.

Colocamos barato entre parênteses, porque dizer que um ativo é barato é algo muito complicado. Existe outra frase que pode ajudar no entendimento.

O barato pode ficar ainda mais barato, quanto o caro, pode ficar ainda mais caro.

Existe outra frase ótima sobre preços e crises…

O fundo do poço pode ter ainda um porão!

O que gostaríamos de dizer com isso? Mensurar o valor de um ativo é coisa muito difícil, e você só ira pegar essa técnica, com tempo.

É preciso vivenciar um pouco do mercado, para poder entender o sobe e desce dos ativos, e assim identificar pontos onde o mesmo está barato, e onde ele possa estar ficando caro.

Quem já tinha essa expertise na época que a presidente estava sofrendo o impeachment, conseguiu se posicionar em diversos ativos, conseguindo colher uma boa leva de lucros.

Estamos falando desde operações vendidas em dólar, até a compra de prefixadas do Tesouro Direto.

Mas esse não é o caso aqui nesse artigo! Vamos focar em FII! Falando sobre o valor patrimonial de um FII teremos mais a frente outros exemplos demonstrando a diferença entre o valor de mercado, e o valor encontrado através de pesquisas na internet.

Enfim, KNRI11 é um bom fundo, diversificado, tanto em propriedades quanto em inquilinos e localidades, porém grandes partes dos seus contratos irão vencer antes de de2021.

Havendo um risco relativamente alto, que suas distribuições sejam reduzidas no curto prazo. Mas ainda assim, vemos KNRI11 como um bom investimento.

O próximo FII que veremos também possui imóveis em sua carteira, porém vem sofrendo dificuldades para encontrar novos inquilinos. Estamos falando de XTED11.

TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FDO INV IMOB (XTED11)

Fundo de investimento que possui em sua carteira dois imóveis, um localizado em São Paulo e outro no Rio de Janeiro.

Quando XTED11 foi inaugurado as duas propriedades estavam devidamente locadas, uma para a Peugeot, e a outro para Petrobras.

Porém ao passar do tempo, as duas empresas acabaram saindo dos imóveis, levando a um a verdadeira derrocada no valor das cotas, e consequentemente o valor distribuições também foram reduzidas.

Segue trecho do relatório gerencial de XTED11 mostrado um breve resumo dos acontecimentos no fundo.

Em 2013, quando XTED11 foi inaugurado na bolsa, houve uma amortização de parte do valor do fundo. Isso se deve ao cancelamento de uma aquisição do fundo.

O valor não seria mais investido e, portanto foi devolvido aos cotistas por meio de uma amortização.

Já os acontecimentos que ocorreram logo após estão ligados à saída dos inquilinos. Hoje, por exemplo, o fundo não distribui valor algum aos cotistas.

No caso de XTED11 existe uma possibilidade interessante ainda. Observando que o valor da cota no mercado caiu drasticamente, sendo que hoje é possível adquirir XTED11 por pouco menos de R$ 20,00.

Podemos dizer que o ativo está se enquadrando em uma das regras de Warren Buffett. Comprar um dólar, pagando centavos.

Ou seja, é como se fosse possível comprar um real, pagando 80, ou até menos centavos. Vamos ver o próximo trecho do relatório, onde temos o valor patrimonial do fundo e mais alguns dados…

Levando em consideração que o valor da cota no mercado está próximo dos R$ 20,00, se o valor patrimonial estiver de acordo com a realidade, estamos falando de comprar R$ 1,00 pagando menos de R$ 0,50!

Muito interessante! Mas antes de qualquer coisa precisamos colocar em prática a análise das propriedades que ficam nas imediações dos dois imóveis, e ver se o valor dos imóveis está próximo à quantia da avaliação.

Observando XTED11 podemos dizer que o fundo, é um caso parecido ao de BBPO11, porém não deu certo.

Enquanto BBPO11 ainda possui o seu contrato valendo, com as agências alugadas para o Banco do Brasil, e ainda tendo os reajustes anuais, pouco tempo depois da inauguração de XTED11, o fundo acabou perdendo os dois principais inquilinos, ficando sem receitas para poder distribuir lucros aos seus cotistas.

Fato que provavelmente deve ter deixado muitos investidores bem desanimados como mercado. Para aqueles que ainda vêm XTED11 como uma oportunidade, principalmente por meio da diferença entre o valor patrimonial e o valor de mercado, talvez esse seja um bom momento para adquirir algumas cotas.

2 – Pesquise o Valor Patrimonial Dos Imóveis Que Compõe Esses Fundos;

Outra forma de avaliar os valores dos imóveis é realizando uma pesquisa independente. Dessa maneira o investidor pode comparar o fundo com propriedades que estão sendo vendidas próximas do imóvel alvo do FII.

Pesquisar pela média dos preços da região do fundo também pode ser uma boa. Lógico, a média pode representar com pouca fidelidade o valor da propriedade, porém já vai oferecer alguma ideia de quanto vale.

Os relatórios dos fundos imobiliários já trazem o valor patrimonial. Mas devido a desconfiança sobre os dados, o investidor pode realizar por si só a pesquisa, e depois comparar os resultados.

3 – Entenda Como Funciona a Avaliação Patrimonial Dos Fundos;

A administradora do FII faz a contratação de uma empresa especializada em avaliação patrimonial, a mesma faz os estudos, e depois envia um laudo para administradora contendo o valor da avaliação.

Tentando trazer o máximo de transparecia para o procedimento, a administradora, geralmente contrata duas empresas para fazer a avaliação.

Os valores divulgados, geralmente são próximos, não havendo uma grande diferença, porém sempre fica uma pulga atrás da orelha.

Pelo simples fato de que a pericia é contrata pelo próprio fundo, fica uma dúvida no ar:

Se a empresa especializada fosse realizar uma avaliação negativa, reduzindo substancialmente o valor patrimonial do FII, ocasionando a fuga dos investidores, a administradora do fundo iria repassar tais dados ao mercado?

Complicado não é mesmo? Portanto, nada mais certo do que o próprio investidor, que de todos, é o mais interessado, realizar uma auditoria independente sobre os valores.

A pesquisa é ainda mais fácil, devido a quantidade de informações que podemos acessar através da internet. Hoje, diversas imobiliárias possuem sites, e dentro deles existe uma infinidade de imóveis cadastrados.

Não é muito difícil encontrar propriedades que estejam sendo negociadas próximas dos imóveis dos FII.

Para ilustrar melhor essa pesquisa, vamos utilizar o FII XTED11 como exemplo: Segue imagem do imóvel localizado em Macaé, Rio de Janeiro.

Analisando os dados do imóvel, podemos ver que o mesmo possui um seguro, então havendo algum sinistro com a propriedade, é possível que os investidores estejam assegurados.

Temos também ao lado esquerdo, a localização da propriedade, o valor do imóvel (por meio de avaliação patrimonial) contando ainda com a metragem do terreno, e do espaço locável.

Segundo o próprio relatório gerencial do fundo, esse imóvel em Macaé está avaliado em R$ 42.100 milhões. Fazendo uma rápida pesquisa na internet, encontramos o site Agente Imóvel.

Nessa página achamos um comparativo, trazendo a média dos valores dos imóveis da região. Lembrando que na própria descrição dos valores, o site deixa claro que se trata de apartamentos e casas, ou seja, não é especifico sobre imóveis comerciais (como é o nosso caso), porém serve para dar uma média da região.

Com certeza, acreditamos que a propriedade não será negociada por valores inferiores aos da média, por exemplo.

Continuando com nossa pesquisa, encontramos os seguintes dados no site, segue…

Podemos ver que os dados são bem atualizados, se tratando de valores referentes a ultima semana de maio/2017.

O valor do m² em Macaé ficou em R$ 4.682,00. Ou seja, fazendo uma conta burra, pegando o valor total de área locável, que seria de 7.012 m², o valor total do edifício, levando em consideração o preço médio de Macaé seria de R$ 32.830 milhões.

Valor bem inferior comparado ao resultado da pericia contratada pelo fundo. Lógico, esse valor total que conseguimos através da multiplicação da média com a metragem total do empreendimento é só uma referencia.

Poderíamos dizer que funcionaria como um piso mínimo de avaliação. Por se tratar de um empreendimento comercial, e tecnicamente novo (foi lançado em 2007, tendo 10 anos).

Segue gráfico mostrando a evolução dos preços dos imóveis em Macaé…

Somente em 2017 houve uma redução de aproximadamente 11% no valor dos imóveis em Macaé! É muita coisa caro leitor!

Observando que a diferença entre o valor da avaliação para o resultado da multiplicação da média foi de 21%, a desvalorização até que faz certo sentido.

Analisando todos os dados, podemos observar que no mínimo, a região de Macaé está sofrendo grande desvalorização na área imobiliária.

Nesse cenário temos tanto a possibilidade de aumentar os investimentos em propriedades da região, observando que futuramente podemos ter um reaquecimento na região, ou realmente, se livrar de qualquer tipo de ativo de lá, antes que seja tarde demais.

4 – Pesquise Outras Salas Comerciais da Região;

Ainda falando sobre XTED11, mais especificamente sobre o edifício Atlântico Office, o mesmo se encontra nas mediações da Avenida Rui Barbosa, próximo do Macaé Shopping, munido dessas informações, começamos a investigar algumas salas comercias que pudessem estar à venda na região.

E esse é um ponto importante do nosso tutorial que você pode aplicar quando você for pesquisar os seus próprios fundos, afinal, sabendo dos valores cobrados por tais propriedades, temos como traçar o valor do empreendimento. Ao menos, algo próximo. E aí, com esse valor, podemos ter uma ideia melhor do valor do fundo também.

Enfim, nesse edifício, a perícia avaliou o empreendimento em R$ 42.100 milhões. Realizando a pesquisa junto do endereço do empreendimento chegamos até o site da Viva Real, empresa que faz a divulgação das propriedades a venda.

Uma das primeiras salas comerciais que aparecerem localizadas na Avenida Rui Barbosa estava sendo oferecida por R$ 150.000,00, tendo 21m²!

Pegando a metragem total de área locável do Atlântico Office (7.012,00m²), e multiplicando pelo m² do imóvel (R$ 7.142,86), o valor do empreendimento seria de aproximadamente R$ 50.000 milhões!

Nada mal não é verdade? Em outras palavras, se o FII estivesse querendo liquidar a posição comprada no empreendimento, é provável que valor fosse próximo dos R$ 7.142,86 o m².

Ainda no mesmo site, pesquisamos por mais uma sala comercial. Encontramos outra sala comercial, que dessa vez possui 30m² sendo vendida por R$ 220.000,00! Tendo o m² avaliado em aproximadamente R$ 7.333,33.

Ou seja, o valor dessa vez é pouco mais alto. Levando esse m², o valor do Atlântico Office seria de R$ 51.400 milhões!

Conclusão da Pesquisa

Sabemos que o a valor da avaliação, contrata pelo próprio fundo resultou no valor de R$ 42.100 milhões.

O valor levando em consideração a média de Macaé resultou em R$ 32.830 milhões. Uma diferença de mais ou menos 21% comparada ao valor divulgado pelo fundo.

Com relação a pesquisa sobre outras salas comerciais, na mesma avenida do FII, chegamos ao valor de m² em torno dos R$ 7.200,00, sendo que aplicando tal valor, na metragem total do Atlântico Office, teríamos o valor total de aproximadamente R$ 50.000 milhões.

Podemos concluir com essa pesquisa, que existe a possibilidade de liquidar o empreendimento por um bom valor.

Já o valor da média das propriedades de Macaé traz certa segurança, uma vez que o empreendimento, provavelmente não será negociado por valor inferior aos R$ 32.830 milhões.

Mas XTED11 possui mais uma propriedade, o imóvel localizado em São Paulo capital, denominado GT Plaza.

O GT Plaza fica localizado nas proximidades da Avenida das Nações Unidas, em Santo Amaro. Com tais dados, já é possível saber o valor médio do m² da região.

Mas antes de verificar os valores da região, vamos analisar quais são os números referentes ao empreendimento localizado em São Paulo…

De forma bem similar ao edifício Atlântico localizado em Macaé. Acessando o mesmo site Agente Imóvel. Segue quadro com o valor médio do m² da região de Santo Amaro.

Diferente do preço médio de Macaé, Santo Amaro possui um m² mais caro, sendo que em 2017, o valor do m² da região se valorizou em 3%.

Fato que trouxe um pouco mais de equilíbrio ao valor patrimonial do fundo. Segue segundo quadro com o gráfico mostrando a evolução do preço do m² de Santo Amaro.

Vamos às contas! Pegando o valor total da metragem locável do edifício GT Plaza, temos um total de 6.548,23 m², multiplicando esse valor pela média do m² de Santo Amaro (R$ 8.084,00) chegamos ao valor de R$ 52.936 milhões!

Sendo que o GP Plaza, têm o valor patrimonial divulgado pela administradora do fundo, em R$ 28.700 milhões! Ou seja, através do estudo do valor médio da região, encontramos uma diferença equivalente ao dobro do preço divulgado!

Vale destacar que o GT Plaza é um edifício mais antigo que o Atlântico de Macaé. A propriedade de São Paulo foi inaugurada em 1991, sofrendo algumas reformas, e assim adequando a estrutura em 2011.

Por se tratar de uma diferença bem grande, vamos continuar nosso estudo, observando o valor de salas comerciais à venda na mesma região.

Realizando a pesquisa, acabamos encontrando um pouco mais de dificuldade para achar salas comerciais disponíveis para venda nas imediações do GT Plaza, portanto, decidimos trazer o valor do m² de apartamentos que são negociados na região.

O m² de um apartamento por lá, esta custando, algo próximo dos R$ 6.296,00. Multiplicando esse valor pela metragem total do GT Plaza, chegamos ao valor de R$ 41.229 milhões. Os valores foram encontrados no site Viva real.

Ainda assim, o valor continua sendo bem superior ao da avaliação da pericia. Ao final, temos, novamente três valores.

O primeiro é referente à própria avaliação da administradora, por meio de uma pericia, realizada por uma empresa especializada em imóveis, que resultou em um valor de R$ 28.700 milhões.

Com nossos estudos, e através do preço médio coletado no site Agente Imóvel, chegamos ao valor total de R$ 52.936 milhões.

E por fim, temos o valor referente a  um apartamento da região, sendo que o site utilizado nessa busca foi o Viva Real, chegamos ao valor total de R$ 41.229 milhões.

O valor mais baixo é o referente a avaliação da empresa contratada pela administradora, sendo que o valor mais alto está vinculado ao preço médio praticado na região.

Acreditamos que o valor de venda do edifício, não poderá ser inferior ao próprio valor patrimonial. Lógico se existe algum tipo de problemas, que eventualmente desconhecemos com a propriedade, ele também deve ser levado em consideração, mas a princípios, tudo está em ordem.

5 – Aprenda a Avaliar o Valor Patrimonial X Valor de Mercado;

Depois de todo esse estudo, temos material suficiente para determinar um resultado. Nada especifico e conclusivo sobre XTED11, mas ao menos, algo que possamos nos basear, e com certa segurança.

O valor patrimonial do fundo, de acordo com o relatório gerencial referente abril/2017 é de R$ 71.020.249,78.

O valor de mercado atual do fundo é de R$ 18,00 por cota, multiplicando o valor pelo total de cotas no mercado (1.467.000), chegamos ao valor de R$ 26.406.000,00.

Nessa primeira comparação, temos uma diferença próxima dos 61%! Ou seja, um desconto patrimonial de 61%. Comprar a cota de XTED11 funciona de forma similar a pagar R$ 0,40 por R$ 1,00.

Mas é como eu disse, funciona de maneira similar! Ou seja, não é bem assim, depois vamos falar um pouco mais dos riscos de realizar esse tipo de investimento!

Continuando nossa análise, vamos pegar os valores mais altos de nossas avaliações, e ver qual seria a diferença do valor de mercado.

  • O valor mais alto referente ao Atlântico Office foi de R$ 51.400 milhões.
  • O valor mais alto referente ao GT Plaza foi de R$ 52.936 milhões.

Somando esses dois valores, chegamos à quantia de R$ 104.000 milhões!  Praticamente quatro vezes o valor da cota de XTED11!

Analisando o menor valor das duas avaliações, chegamos aos seguintes números…

  • O valor mais baixo referente ao Atlântico Office foi de R$ 32.830 milhões.
  • O valor mais baixo referente ao GT Plaza foi de R$ 28.700 milhões.

O resultado da soma dos dois imóveis é de R$ 61.500 milhões, gerando uma diferença de 57% aproximadamente. Em outras palavras, um desconto patrimonial de 57%.

Enfim, pegando todos os números que conseguimos através dessa pesquisa, podemos chegar à conclusão que na pior das hipóteses, o valor do fundo seria um pouco maior do que o dobro do valor negociado em bolsa.

Sendo possível, difícil, mas possível, uma venda por um valor bem superior ao dobro, podendo chegar a quatro vezes o valor de mercado.

Lembrando que tudo isso são estimativas, feitas por meio de uma pesquisa online. Não avaliamos os imóveis com técnicos, mas averiguamos os preços praticados na região, e procuramos por propriedades que estivesse sendo vendidas próximas dos edifícios.

Tudo isso na tentativa de chegar a algum valor que pudesse basear algum investimento focado na especulação de uma provável venda, visando um ganho através do lucro com a alienação e não de possíveis rendimentos por meio da locação.

A pesquisa da maneira que foi mostrada nesse artigo pode ser desenvolvida para outros FII, o investidor só precisa saber qual é o edifício, e a região onde o mesmo está localizado, dessa forma é só começar a buscar por outras propriedades nas imediações.

Com o valor das outras ofertas, o investidor pode traçar uma avaliação. Fato que comprovara se existe uma possibilidade de ganhar com a especulação, ou mostrar que aquele imóvel possa estar supervalorizado.

Mesmo com a valorização comprovada através das pesquisas, o investidor ainda pode acabar fazendo um mau investimento.

6 – Saiba O Que Fazer Quando a Expectativa Não Se Cumpre e Perdemos Dinheiro;

Quando compramos cotas de um FII que mostra estar desvalorizado, criamos a expectativas de ao menos dois cenários.

  • O primeiro está relacionado a valorização do imóvel através de alguma venda. Por exemplo, o FII em questão possui um, ou maios empreendimentos, sendo que todos eles são alvos de uma venda. Venda que ira remunerar os cotistas por um valor próximo ao valor patrimonial, ou seja, envolvendo todo o investimento realizado e mais um ganho. No caso do XTED11, se o fundo vendesse os dois edifícios, o rendimento do investidor, que comprou a cota por R$ 18,00, poderia ser um lucro superior aos 100%!

 

  • A segunda expectativa é a valorização do próprio mercado. XTED11, é negociado por um valor muito baixo no mercado, devido a escassez de receitas por meio dos alugueis. Hoje os dois empreendimentos estão praticamente sem receitas. Ou com receitas pequenas, suficientes para manter o patrimônio do fundo. FII que possui imóvel, mas não remunera os investidores acaba sendo desvalorizado no mercado. Ainda mais quando existem outros FII que conseguem, ao menos, rentabilizar os cotistas, com uma renda de 0,5% ao mês, ou coisa do gênero. Enfim, com novos inquilinos, e um aumento nas receitas, XTED11 pode acabar se valorizando no mercado!

Agora vamos dizer que o investidor estava certo! A primeira hipótese realmente acontece, mas em quanto tempo a venda dos imóveis deveria ocorrer, para que o lucro, realmente fosse interessante?

Essa pergunta é muito importante, e deve ser respondia antes mesmo do investimento! O leitor deve fazer todo um planejamento antes de arriscar o seu rico dinheiro em alguma estratégia com fins especulativos.

Por exemplo, vamos dizer que os dois edifícios são vendidos dentro de cinco anos, contando o ano do investimento.

Levando em consideração que o cotista comprou as cotas de XTED11 em 2017, o fundo teria o seu encerramento, com a venda dos dois edifícios em 2021.

Nessa conta temos que acrescentar algo que não mencionamos até o momento, a depreciação dos empreendimentos.

Vamos supor que dentro desse período, o bem tenha se depreciado, ou perdido o valor em 10%, ou seja, algo próximo dos 2% ao ano.

Então o valor patrimonial de XTED11 estaria valendo algo próximo dos R$ 55.350 milhões, ou R$ 37,73 por cota. Lembrando que o investidor deveria ter adquirido cada cota em 2017, por algo próximo dos R$ 18,00 cada.

Nesse cenário, o investidor conseguira um belo lucro! Teria valido a pena arriscar o dinheiro comprando as cotas.

Me diga uma coisa caro leitor, qual investimento hoje, poderia lhe render 100% de lucro em 5 anos? É bem difícil pensar em alguma aplicação, que possa render tal lucro!

Portanto seguindo essa expectativa, o investimento faria muito sentido. Mas se demorar mais do que cinco anos? Se a venda ocorrer dentro de 10 anos?

Então teríamos um cenário oposto! Totalmente diferente do anterior. Continuando com a conta da depreciação, ao invés de 10%, é bem provável que o bem tenha ao menos 20% de depreciação em cima do valor patrimonial.

Fato que já reduzira o valor do FII para R$ 33,96 a cota! Ou seja, levando em consideração que a venda tenha respeitado o valor patrimonial do fundo, isso que dizer, tenha sido vendido por R$ 33,96, o investidos teria um lucro total de aproximadamente 88%,

Nada mal não é mesmo? Mas ao comparar tal rendimento a um título de renda fixa, como o Tesouro Selic, podemos ter um resultado desagradável.

Imaginando que a taxa Selic, durante esses 10 anos, tenha ficado, em média, próxima dos 10% ao ano, o investidor ao final de 10 anos, teria mais de 100% de rendimento.

Com uma aplicação de renda fixa! Sem correr riscos que cotistas alheios ao mercado acabam sofrendo. Resumindo, o investidor com o mínimo de risco, que um título do tesouro pode oferecer, acabou conseguindo um rendimento maior, do que aquele cotista que se aventurou no mercado comprando cotas de um FII.

Moral da historia: O investidor precisa analisar muito bem os prós e os contas antes de investir em qualquer título.

Como Warren Buffett mesmo diz…

A primeira regra ao investir, é nunca perder dinheiro! A segunda regra é não se esquecer da primeira!

Mas será que já houve algum fundo que fez de maneira bem sucedida a venda de algum empreendimento? Sim, vamos analisar um bom exemplo disso no próximo artigo!

Agora vamos falar sobre o BRCR11, fundo administrado pelo banco de investimento BTG Pactual!

O segundo FII será o XTED11 que também é administrado pelo BTG Pactual. Atualmente o fundo não se encontra em uma boa situação.

Venda e posteriormente distribuição dos lucros!

No inicio de 2016 tivemos um fundo que obteve receitas com a venda de alguns empreendimentos. Após o reconhecimento dessas vendas, o administrador do fundo fez uma distribuição de caixa e amortização das cotas.

O FII em questão é o BRCR11. O mais interessante sobre o caso, está relacionado ao valor da cota. Antes do fato BRCR11 estava sendo negociado próximo dos R$ 100,00.

Após o pagamento da amortização e de parte do caixa, o fundo chegou a ficar próximo dos R$ 80,00 a cota. Sendo que atualmente BRCR11 pode ser adquirido próximo dos R$ 100,00!

7 – Descubra Como Funciona a Venda e a Distribuição Dos Lucros;

O gestor do FII faz a venda de alguma participação de algum imóvel. Através dessa venda, o gestor do fundo consegue recursos que podem servir basicamente para três coisas:

  • Deixar recursos em caixa, investindo o dinheiro em alguma aplicação de liquidez para mais a frente verificar se existe a possibilidade de reinvestir o dinheiro em um novo empreendimento, ou fazer a amortização das cotas (ou seja, devolver o dinheiro ao cotista, em forma de distribuição).
  • Reinvestir o dinheiro em um novo empreendimento, e consequentemente alugar o espaço para aumentar a rentabilidade das cotas e aumentar os rendimentos aos cotistas.
  • Ou já liberar os valores aos cotistas, em forma de distribuição.

Dentre as opções destacadas, com certeza uma que mais agrada os investidores é a da amortização das cotas! Quem não gostaria de receber uma distribuição um pouco mais caprichada deves em quando?

No caso de BRCR11 foi isso que aconteceu. Poucos meses depois da conclusão das vendas, o dinheiro oriundo da operação foi encaminhado aos cotistas em forma de distribuição.

Exemplo de venda e posterior amortização: BRCR11

O fundo BRCR11 administrado pelo banco de investimento BTG Pactual, obteve no inicio de 2016, a entrada de recursos oriundos de uma venda referente a três empreendimentos do próprio fundo.

Segue imagem do comunicado realizado pelo gestor do fundo ao mercado:

Na imagem podemos ver o valor de aquisição dos empreendimentos, e logo ao lado, temos os valores referentes a venda dos mesmos.

O retorno foi bem interessante. Mesmo observando que se passaram aproximadamente 4 anos para conseguir rentabilidade de 20% (rendimento inferior ao apurado pela poupança) os empreendimentos, ou melhor, o FII renderam no mesmo período, através das distribuições, um desempenho muito bom!

Gosto de ver as vendas dos imóveis, como uma forma a mais que os FII tem em remunerar os cotistas. Acredito que a receita principal desse tipo de FII, é através dos alugueis.

Então a venda das propriedades nada mais é do que uma oportunidade, que nesse caso, foi muito bem aproveitada.

Na próxima imagem, vamos ver o valor da avaliação dos mesmos imóveis antes da venda:

Mesmo com uma avaliação positiva, ou seja, uma valorização, os empreendimentos vendidos obtiveram lucro! Analisando essa operação, podemos concluir que a gestão ativa do fundo foi muito bem sucedida!

Quase quatro meses após o fato da venda dos imóveis, o fundo veio ao mercado comunicar os cotistas que estaria fazendo a amortização das cotas.

Ou seja, o valor patrimonial do fundo seria reduzido, ou melhor, pago aos cotistas. Resultando em uma redução do valor patrimonial.

Quando ocorre a distribuição das receitas oriundas dos alugueis, o fundo permanece com os imóveis do mesmo jeito. Não existe uma redução no valor patrimonial dos bens. Simplesmente, o bem auferiu rendimentos através da locação, e a gestão do fundo faz a distribuição conforme a regulamentação determina (95% das receitas devem ser distribuídas).

Já no caso da amortização ocorre o pagamento do valor referente a venda da propriedade! Existem casos onde o gestor do FII não faz a aquisição de um determinado imóvel, e ao invés de procurar por um novo, ou reinvestir em algo e permanecer com a quantia, ele resolve fazer a amortização das cotas.

Esse ultimo exemplo ocorreu em nosso mercado, e já faz um bom tempo. Foi com XTED11, que logo após iniciar suas negociações no mercado, resolveu amortizar parte de seu patrimônio, observando que não iria realizar a compra do terceiro empreendimento.

Depois vamos ver com mais detalhes esse fato, agora vamos voltar ao BRCR11! Segue o comunicado do gestor do fundo, mencionando a amortização das cotas:

Houve uma distribuição bem superior aos valores pagos anteriormente, e somado a isso, temos a amortização, que “devolveu” aos investidores, cerca de R$ 16,00 do valor patrimonial do fundo.

Para melhorar ainda mais a explicação sobre amortização e lucro com venda de imóveis, vamos analisar o valor patrimonial de BRCR11 antes da venda!

Nessa imagem podemos ver diversas informações sobre BRCR11. Logo no inicio temos o valor patrimonial da cota, que seria de aproximadamente R$ 150,00 cada.

Lembrando que tal relatório é referente ao período de março/2016, ou seja, já ocorreu a venda dos empreendimentos, mas ainda não foi concluído o pagamento da amortização.

A próxima imagem já estará complementando o valor da amortização, e assim atualizando o valor patrimonial por cota.

Aqui podemos reparar a grande queda no valor patrimonial. Antes próximo dos R$ 150,00 por cota e agora bem próximo dos R$ 120,00.

Além da redução ocasionada pela amortização referente a venda dos empreendimentos, o fundo também passou por uma reavaliação patrimonial.

Tal reavaliação acabou reduzindo valor patrimonial do FII como um todo, em pouco menos de 9%. Ao lado do valor patrimonial por cota, também temos o valor de mercado.

O valor de mercado também sofreu uma grande depreciação, saindo dos quase R$ 100,00, e chegando a bater os R$ 88,00 por cota depois das amortizações.

Lembrando que o comunicado do mercado, sobre o pagamento saiu em abril/2016, mas foi concluído somente no mês seguinte, em maio/2016.

Outra coisa importante que podemos destacar aqui, é que BRCR11, atualmente voltou aos patamares de antes das vendas dos empreendimentos. Em outras palavras, o valor da cota está próximo dos R$ 100,00 novamente!

Resumindo: O mercado avaliou o pagamento da amortização do BRCR11, e assim, acabou reduzindo o valor do mesmo. Faz sentido, se o valor patrimonial de antes será menor, então nada mais justo que o preço de mercado do ativo também sofra uma redução.

Mas analisando o valor de BRCR11, o preço já estava baixo. Já havia um desconto patrimonial relativamente grande. Coisa superior aos 20%! É bastante coisa!

Outro detalhe: nesse período o mercado estava passando por uma recuperação. A presidente estava passando pelo processo de impeachment, e um novo governo estava tomando conta.

Enfim, a expectativa sobre a economia estava melhorando, o que justificava uma elevação nos valores de mercado. O que podemos concluir com tudo isso?

Quem permaneceu comprado em BRCR11, mesmo após receber os ganhos da amortização, acabou se dando bem, porque o valor de mercado do FII subiu, permanecendo próximo das cotações anteriores das vendas, e ainda, pagou distribuições referentes as receitas dos alugueis durante todo o período.

A amortização de XTED11

Logo nos primeiros meses de negociação e XTED11, que comprou as cotas na oferta pública, obteve parte do valor devolvido, através de uma amortização que ocorreu. Segue trecho do comunicado:

O fundo teve sua inauguração na bolsa de valores, por volta do final de 2012. Sendo que no primeiro semestre de 2013 ficou acertada a devolução de parcela do patrimônio de XTED11.

No inicio o fundo deveria ter adquirido três imóveis, porém, só foi concretizada a compra de 2, sendo assim, o valor que iria ser investido no terceiro acabou retornando aos investidores.

Segue comunicado divulgado ao mercado, mencionando o pagamento da parcela referente a amortização do fundo:

O valor patrimonial de XTED11, que antes estava avaliado próximo dos R$ 95,00 por cota, depois da amortização foi para algo perto dos R$ 72,00. Segue trecho relatório mensal do fundo:

Enfim, os fundos podem apresentar as amortização independente se houve uma venda, ou não. Em nossos dois exemplos, fatos opostos ocorreram para provocar a amortização.

Conclusão Esse Outros Exemplos

Em BRCR11 a venda dos imóveis, acabou gerando um caixa que não foi utilizado pela administradora para novas aquisições. Sendo assim, o pagamento dessa quantia foi realizado.

Já com relação a XTED11 houve a desistência da compra do terceiro imóvel, que seria alvo de uma locação, fato que iria gerar renda aos cotistas.

Uma vez que o valor não seria investido em outra propriedade, o gestor do fundo acabou realizando as amortizações dos valores.

Analisar a existência de uma gestão ativa pode ajudar na tomada de decisão sobre o investimento em determinado fundo. É possível concluir que tanto BRCR11 quanto XTED11 possuem gestões ativas.

BRCR11 até o momento parecer ter um desempenho melhor, até porque possui uma quantidade relevante de propriedades em carteira. XTED11 por sua vez, não consegue gerar renda suficiente para pagar suas despesas e ainda remunerar seus cotistas.

Querendo ou não, no momento em que escrevo o artigo, ainda existe a esperança que XTED11, consiga ao menos liquidar os dois imóveis com lucro, quem sabe…

8 – Conclusão

O leitor pode achar que o artigo é muito extenso, podendo até ser cansativo, mas acredite em mim, eu poderia continuar escrevendo até o infinito que não conseguiria desenvolver todas as minhas ideias, e não conseguiria expressar todas as minhas experiências que obtive no mercado de FII.

Existe ainda muitas outras informações e dados que podemos levar em consideração na hora de investir. O que foi descrito no artigo são os pontos mais importantes.

Acredito que ao avaliar um FII, utilizando uma série de estudos podemos ao fim fomentar uma opinião, e dessa forma, concretizar nosso investimento. As análises não vão dizer se o fundo vai dar dinheiro ou não.

Através do estudo o investidor vai ter em mãos números e respostas a seus questionamentos. A partir da experiência agregada junto ao conhecimento, o investidor poderá interpretar tais dados e assim tomar a decisão de comprar ou não.

Para investir bem, o cidadão precisa ter uma boa estratégia! É preciso analisar, estudar, e compreender o ativos em questão. Se você não fizer isso, até comprando letras do Tesouro, você irá perder dinheiro!

Enfim, o estudo, a análise de investimento vai ajudar muito o investidor! No mercado de FII, como foi dito anteriormente (representando minha opinião, tão somente minha) não é muito interessante se utilizar da análise gráfica para operar.

Se o leitor gosta dessa área gráfica, e de operações de curto prazo, acho que as ações são mais indicadas para esse fim. O estudo aqui destacado é mais voltado aos fundamentos, ou seja, viso o médio e longo prazo. Mas também se eu fizer dinheiro no curto prazo, não vou reclamar!



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3 Comentários Como Encontrar, Avaliar e Investir Em Fundos Imobiliários

    1. Oliver Imhof

      Boa Noite Marcos! Obrigado pelo apoio! Sem dúvidas! O valor patrimonial também pode ser levado em consideração na hora de avaliar ações. =)

      Responder

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