Caro leitor,

É um belo perigo para quem acabou de começar a aplicar em FII’s:

Você vê aquele FII…

Lindo…

Sexy…

Com imóveis impecáveis, modernos e lustrosos.

O tipo de imóvel onde você amaria morar ou trabalhar.

E o melhor: ele está dando mole.

Te querendo…

Te chamando…

Ou seja: está baratíssimo!

50%, 40% do valor patrimonial.

Ai, ai…

E daí não tem outra: você vai e compra um monte de cotas, CONVICTO de que está fazendo um bom negócio e daí…

SE F*DE!

Pois é:

Isso é o que acontece quando você compra um FII olhando APENAS se ele está barato ou caro.

Um erro crasso.

E que muita gente comete.

Principalmente num mercado como o de agora, onde há FII’s baratíssimos em todo o lugar.

A questão é:

Não é só porque as cotas de um FII estão muito abaixo de seu valor patrimonial que esse FII vale à pena.

Principalmente quando ele estiver barato DEMAIS você deve desconfiar.

Pode ser que ele esteja tão barato não por uma anomalia de mercado ou por uma questão de ciclo imobiliário, mas sim simplesmente porque…

Ele não presta.

É ruim.

FII Lixo.

Ninguém quer.

E, se esse for o caso, o motivo geralmente será que a localização dos imóveis contidos no FII é ruim.

Afinal, não importa se um imóvel for lindo:

Com FII’s você não ganha um tostão se esse imóvel não for alugado para alguém ou alguma empresa.

E se o imóvel não estiver numa boa localização, ninguém vai querer alugá-lo.

Um exemplo que me vem à mente é o prédio empresarial do FII XPCM11, que fica em Macaé.

Um bom imóvel, mas numa localização de baixa procura, o que o torna um investimento no mínimo questionável.

Já outro exemplo é o prédio empresarial do FAMB11B, que fica no Rio de Janeiro.

Que prédio lindo!

Sem brincadeira.

Talvez precise de uma reforminha, mas mesmo assim é um prédio muito bonito.

Antigo e imponente.

Você olha para ele e a impressão é que devem estar filmando uma novela de época lá dentro.

Mas acontece que o pobre prédio está bem no centro do Rio de Janeiro: uma área desvalorizada, deteriorada e sem previsões de mudança.

O resultado é que nenhum inquilino com outras opções quer saber desse prédio.

E os inquilinos que estão nele são pequenos negócios que apresentam um alto risco de inadimplência.

Uma pena…

Uma localização ruim realmente acaba com qualquer imóvel.

Mas claro:

Na maior parte das vezes o problema será a localização, mas nem sempre.

Os FII’s que eu mencionei de certa forma são um exemplo disso, pois além da localização de seus imóveis, os dois tem um OUTRO problema, tão grave quanto o primeiro (te conto mais depois).

E é por isso que você deve sempre analisar um FII com cuidado antes de aplicar nele.

Não se deixe levar pelas aparências.

Elas enganam.

E mesmo um FII que parece bom e está baratíssimo pode acabar sendo um negócio ruim.

Atenciosamente,

Hugo Teixeira