Caro leitor,
Hoje vamos falar das emissões de cotas dos FII’s.
Sim, as temidas emissões de novas cotas que os gestores de um FII podem fazer para o mercado.
E a pergunta é:
Essas emissões são ruins para o cotista?
Ou são boas?
E a resposta é…
Depende.
Pois o fato é que existem emissões boas e emissões ruins.
Esse assunto na verdade é complexo demais para tratar num e-mail, mas eu vou explicar de maneira simplificada como isso funciona.
Então, começando pelas que você deve evitar.
As emissões ruins.
Uma emissão de novas cotas é considerada ruim em duas situações diferentes.
A primeira é quando essa emissão é feita ABAIXO do valor patrimonial das cotas.
Quando isso acontece, o valor patrimonial do fundo como um todo simplesmente cai.
Imagine a situação simplificada:
Um FII possui dentro dele ativos que totalizam 100 milhões de reais e ele emitiu 1 milhão de cotas até agora.
Isso significa que o valor patrimonial do fundo é de R$100 por cota.
No entanto, imagine que o FII resolveu emitir mais um milhão de cotas por apenas R$90 a cota.
Isso significa que o número de cotas vai aumentar em 100%, enquanto o valor patrimonial do fundo vai aumentar em apenas 90% (90 milhões).
Agora o FII tem um patrimônio de 190 milhões para 2 milhões de cotas.
Ou seja: o valor de cada cota caiu de R$100 para R$95. E isso é péssimo.
Como o preço das cotas costuma voltar ao valor patrimonial, isso significa que o preço das cotas passará a tender a valores mais baixos.
E como a capacidade de um FII em gerar dividendos depende de seu patrimônio, significa também que os dividendos tendem a ser proporcionalmente menores por cota.
A segunda situação em que uma emissão de novas cotas é ruim é quando o fundo emite novas cotas para comprar imóveis que estão CAROS.
De volta ao exemplo anterior…
Imagine que o FII emite mais um milhão de cotas não por R$90, mas por R$105.
Ou seja: acima do valor patrimonial.
Até aí tudo ótimo então, mas e se ele usar esses 105 milhões para adquirir imóveis zoados que só valem 90 milhões?
Isso significa que mais uma vez o número de cotas aumentou em 100%, mas o investimento ruim afetou a qualidade do fundo e o VP.
Ou seja, não serviu para nada.
E os gestores sabem disso.
Quando a emissão é feita para fazer um negócio ruim, fica claro que o motivo da nova emissão foi simplesmente para eles ganharem mais dinheiro através da taxa de administração.
No entanto… emissões ruins já não são um grande problema no mercado.
É verdade que no passado emissões ruins eram bem frequentes.
No entanto, hoje elas estão perto de serem erradicadas. Aqui está o motivo.
Acontece que o mercado de FII’s se sofisticou e evoluiu muito desde sua criação, de modo que hoje sempre que uma gestora anuncia uma emissão ruim…
O mercado percebe na hora e então CAI MATANDO em cima da gestora, que sofre uma pressão gigante e perda imediata de cotistas.
Ou seja: emissões ruins ainda existem.
Mas elas acontecem cada vez menos. E você pode evitá-las com facilidade.
Agora, se o mercado odeia as emissões ruins, ninguém que aplica em FII’s implica com as…
Emissões boas.
Como poderiam?
Elas são boas para o cotista!
Uma boa emissão é aquela que, em primeiro lugar, é feita acima do valor patrimonial.
Pois nesse caso o patrimônio do FII vai aumentar numa proporção maior que o número de cotas.
De modo que cada cota passará a valer mais. E gerará dividendos proporcionalmente maiores.
Além disso, naturalmente, o outro requisito obrigatório para uma emissão ser considerada boa é que ela seja feita para fazer boas aplicações com o dinheiro.
Dessa forma, fazer emissões boas é simplesmente a forma com a qual bons FII’s crescem de tamanho.
E se tornam cada vez mais robustos, lucrativos e com maior liquidez.
Ou seja: se você estiver aplicando num FII, você quer que ele faça boas emissões.
Você só tem a ganhar com elas.
Em conclusão:
Emissões podem ser ruins ou boas para os cotistas.
O jeito é estudar para entender os dois tipos de emissão e então ficar atento.
Se um fundo faz emissões ruins, fique longe dele.
Se ele faz emissões boas, então sem problemas.
Atenciosamente,
Hugo Teixeira